Practică judiciara privind evacuarea conform articolelor 1034 și următoarele din Codul de Procedură Civilă

Art. 1034:  Caracterul facultativ al procedurii

(1) Reclamantul are alegerea între procedura reglementată de prezentul titlu şi procedura de drept comun

(2) De asemenea, dispoziţiile prezentului titlu nu aduc nicio atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata de despăgubiri şi nici altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz.

(3) În cazul arătat la alin. (2), pentru realizarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor izvorând din contract, precum şi a celor prevăzute de dispoziţiile legale aplicabile în materie, partea interesată, sub rezerva aplicării dispoziţiilor art. 1.041 alin. (4), va putea proceda, după caz, potrivit dispoziţiilor referitoare la ordonanţa de plată sau celor privind soluţionarea cererilor cu valoare redusă ori la sesizarea instanţei competente, în condiţiile dreptului comun.

O procedură specială, diferită de dreptul comun, a fost stabilită de noul Cod de procedură civilă (art. 1034-art. 1045) pentru soluționarea cererilor de evacuare din imobilele utilizate sau ocupate fără drept. Această acțiune se judecă de urgență și cu dezbateri sumare.

În speța pe care urmează să o prezentăm s-a demonstrat că reclamantul este proprietarul apartamentului din Drobeta Turnu Severin, conform contractului de vânzare-cumpărare. S-a constatat că a încheiat cu pârâtul un contract de închiriere înregistrat la Administrația Județeană a Finanțelor Publice Mehedinți sub numărul xxxxx / 04.09.2023, pentru 12 luni, începând cu 03.09.2024, stabilind o chirie lunară de 800 lei, plătibilă anticipat la începutul fiecărei luni, și plata cheltuielilor de întreținere și utilități.

Contractul prevedea că locatarul trebuie să plătească chiria la timp, altfel contractul se reziliază automat în favoarea locatorului, urmând evacuarea locatarului. Deoarece pârâtul nu și-a respectat obligațiile contractuale (neplătind chiria conform contractului), a fost notificat să achite chiriile restante . S-a convenit ca pârâtul să plătească  chiria din luna ianuarie, iar restul sumelor reprezentând chiria pentru urmatoarele luni să fie folosite pentru debitul inregistrat la Asociația de Proprietari.

Deoarece până la 04.09.2023 pârâtul nu a achitat datoriile, reclamantul a cerut executarea silită a contractului prin executor judecătoresc, fiind aprobată executarea silită a pârâtului.

Ulterior, pârâtul a fost notificat că contractul a fost reziliat din cauza neplății, iar refuzul de a elibera imobilul a dus la evacuare conform art. 1034 C.pr.civ.

În esență, articolele 1034 și următoarele din C.pr.civ. se referă la evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept de foști locatari sau alte persoane. Procedura necesită notificarea prealabilă a ocupantului pentru eliberarea imobilului, iar în caz de refuz, proprietarul se adresează instanței pentru a dispune evacuarea.

Reclamantul a dovedit că deține imobilul, în timp ce pârâtul nu a prezentat un titlu locativ valabil, motiv pentru care instanța a admis cererea și a dispus evacuarea pârâtului. Această procedură facultativă permite reclamantului să solicite evacuarea conform procedurii speciale sau dreptului comun, însă, cererea doar pentru plata chiriei este inadmisibilă. Procedura este utilă deoarece permite proprietarului să obțină rapid o decizie favorabilă pentru a reintra în posesia bunului.

Elementul central al acestei proceduri este ocuparea fără drept a unui imobil. Aplicarea procedurii nu afectează drepturile locatorului sau proprietarului la chirie, despăgubiri sau alte drepturi contractuale sau legale. Drepturile și obligațiile din contract pot fi valorificate prin ordonanța de plată sau cereri cu valoare redusă, conform dreptului comun. Cererea pentru plata chiriei poate fi formulată în procedura specială doar dacă se solicită și evacuarea.

Pentru admisibilitatea procedurii, trebuie îndeplinite condițiile generale ale acțiunii civile (pretenție, interes, capacitate procesuală, calitate procesuală) și notificarea prealabilă a locatarului/ocupantului fără drept.

În final, dorim să vă comunicăm că rezultatul favorabil obținut a fost posibil datorită diligentei de care a dat dovada avocatul clientului, domnul Alin Cismaru.

Pentru orice clarificări suplimentare, vă rugăm să nu ezitați să ne contactați la adresa de e-mail office@avlegal.ro sau la numărul de telefon 0755-133-339.